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工抵房与商品房的类别不同

2020-05-26 21:42:38      点击:


工抵房与商品房的类别不同,工抵房指的就是工程抵款房它是一种房屋的实体,也就是把工抵房折算成货币以后在交给工程建筑方的房屋。工抵房在购买、交税、入住时和商品房并没有区别。

开发商在建设工程但可能因为一些原因开发商无法及时将这笔款支付给施工方,但是为了双方的利益,在双方协商并同意的情况下,开发商会将一部分房屋代替工程款交给施工方,这些房子就是工程抵款房。结束之后一定要将工程款全部支付给施工方,

抵押房是可以购买的,但在购买时应注意相应的解押条件,否则可能无法顺利获得房权而导致房地产纠纷。
明确签购房合同的对象。虽然“工程抵押房”由开发商抵押给了债权公司一方,但房子的产权仍属于开发商。因此买家要购买“工程抵押房”,就必须与开发商签订购房合同,而与债权公司签订的购房合同无效
明确问题承担方。既然合同是与开发商签的,权利义务当然由开发商承担。施工企业并不是商品房销售合同的一方,合同对其没有约束力。因此,购房者签合同时应慎重。
此外,购房者签合同时,应将与施工企业约定的价格写进合同,且发票应当由开发商出具。
法律依据:
《城市商品房预售管理办法》第五条
商品房预售应当符合下列条件:
(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。


1. 关于卖方选择不符合房管局规定的银行卡作为监管账户的问题

《天津市房地产交易管理条例》第七条规定:“本市实行新建商品房预售资金、私有房屋交易资金和房屋使用权转让资金监管制度。

市人民政府确定的房地产交易资金监管机构负责新建商品房预售资金、私有房屋交易资金和房屋使用权转让资金的监管工作。资金监管的具体办法由市人民政府规定。

《天津市存量房屋交易资金监管办法》第八条规定:“买受人以银行贷款方式支付房价款的,全部实行资金监管;买受人无需贷款支付房价款的,交易双方可以选择接受或放弃资金监管服务。”

第十一条规定:“买受人无需贷款支付房价款,交易双方选择自愿放弃资金监管服务的,应当签署自愿放弃资金监管服务确认书。”

根据前述规定,请您核实您购买的系新建商品房或存量房,如您购买的系新建预售商品房,卖方应当选择资金监管服务;如您购买的系存量房,您未通过贷款方式支付存量房房价款的情形下,您与卖方有权经协商一致后通过签署自愿放弃资金监管服务确认书放弃资金监管服务,否则卖方应当选择资金监管服务。













注意事项:

1、明确签购房合同的对象必须是开发商。

虽然“工程抵押房”由开发商抵押给了债权公司一方,但房子的产权仍属于开发商。就必须与开发商签订购房合同,而与债权公司签订的购房合同无效如果债权人办理了过户登记手续,获得了房屋所有权证,那么买房人就不应与开发商签购房合同,而应与债权人签合同,相当于购买二手房。

如果出卖方还没有和开发商签订购房合同并备案,只要开发商同意并当场重新签订购房合同即可。如果出卖方已和开发商签订购房合同并备案,那么房屋再交易则是二手房交易。
2、合同价格必须是工抵房价格,为了防止以后开发商要求补足差价。

3、购房发票必须要开发商出。为了房产证 以后维修 转卖准备。

4、房子必须是没有抵押的房子。

如果是有抵押情况的房屋,需要解除抵押成为可售状态方可网签备案。

如果房子抵押状态没有解除,这个房子是无法过户的。

这类房屋必须要手续解除抵押后才能进行买卖,才能签署买卖协议并办理房产证。

5、必须要留存开发商与工程方的抵押房屋的抵押协议书。

此协议是证明该房屋是工抵房的保证

关于房子是否是抵押房子问题

如果房子确实处于抵押状态,可以明确和开发商表明解押期限,在约定期限之后再去查一次。如果房屋已经是解押状态,购房者可以考虑买房,如果还处于抵押状态,解决不能买。因为工抵房的特殊性质,房屋本身也许已经存在抵押或者查封的情况,而购房者并不知道,何时解压不明确,就容易造成房产证迟迟拿不到的情况。购房一定要审查出卖方相关房屋权利凭证原件,并到房产部门等进行核实,着重核实房产登记权利人、房产是否存在抵押或查封等情形。最好在公证人员的监督下或者律师在场指导下,购房者、债务人和债权人三方坐在一起签订合同,明确各方权利义务,就一些要注意的细节问题做好约定,防止事后出现纠纷无法解决

关于房产证办理问题:到底是开发商办理还是工程方办理。

根据前述规定,在您所购买房屋系“抵债房”且卖方未办理不动产转移登记的情形下,如您要求卖方办理房屋过户登记,应当由卖方与以房屋向其抵债的债务人先行办理房屋转移登记后,方可由您与卖方共同办理房屋转移登记,否则不动产登记机关有权不予登记。

办理房本前房产产权在开发商处必须转移到购房者名下才能办房产证。

关于支付费用流程:

见到开发商五证+销售许可证+证明工抵房协议 可以付订金或意向金


关于网签及合同备案问题

何时网签 何时缴首付或全款

关于房款缴到监管资金账户问题

要求房款交到房管局监管资金专用账户或者开发商账户上 或三方机构保证账户上

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